En 2026, plus de 80 % des annonces visibles sur les portails immobiliers ne sont pas au prix du marché. C’est un chiffre qui devrait alerter tout propriétaire qui s’apprête à vendre — car derrière ce constat, il y a souvent une seule et même erreur : avoir confié son bien à un prix de complaisance plutôt qu’à un juste prix.

L’estimation qui fait plaisir ne fait pas vendre

Je vais être directe : certains agents, pour décrocher un mandat, donnent au propriétaire l’estimation qu’il a envie d’entendre plutôt que celle que le marché justifie. Ce n’est pas ma façon de travailler. Une estimation gonflée fait plaisir sur le moment, mais elle ne fait jamais vendre — elle ne fait que retarder, et souvent compromettre, la vente.

Je ne fais jamais non plus d’estimation « pour vendre vite ». Un bien qui se vend vite n’est pas un bien sous-évalué : c’est un bien estimé au juste prix.

Comment on estime un bien, concrètement

En tant qu’agent, nous nous appuyons sur les ventes réalisées dans le secteur — des données fiables et vérifiées — pour établir un prix moyen au mètre carré. Dans l’immobilier de luxe et haut de gamme, on se situe logiquement dans la moyenne haute, puisqu’il s’agit de biens d’exception.

Ce prix moyen est ensuite affiné selon de nombreux critères propres au bien :

  • L’état général et les travaux à prévoir (ou non)
  • Les nuisances visuelles ou sonores, ou leur absence
  • La présence de garanties décennales sur des travaux récents
  • La performance énergétique (un DPE en catégorie A ou B valorise fortement un bien)
  • La qualité des prestations : une cuisine sur-mesure n’a pas la même valeur qu’une cuisine d’entrée de gamme
  • Des atouts comme de grandes baies vitrées ou une piscine

Faut-il faire des travaux avant de vendre ?

C’est une question que l’on me pose souvent. Ma réponse est presque toujours la même : non, pas de gros travaux de décoration avant une vente. Refaire une salle de bain ou une cuisine, c’est le faire selon vos goûts — qui ne seront pas forcément ceux du futur acquéreur. En revanche, quelques gestes simples sont toujours utiles : opter pour des tons neutres aide à plaire au plus grand nombre.

Pourquoi comparer aux annonces en ligne peut être trompeur

Il m’arrive souvent d’entendre : « j’ai vu un bien similaire au mien, et il est affiché bien plus cher. » C’est possible — mais affiché plus cher ne veut pas dire vendu plus cher. C’est justement la limite des portails d’annonces : on y voit des biens en vente, sans savoir depuis combien de temps ils y sont. Une bonne estimation s’appuie avant tout sur des biens vendus, et non sur des biens simplement en vente.

Un bien surévalué se dévalue avec le temps

C’est sans doute le point le plus important : un bien qui n’est pas au prix reste plus longtemps sur le marché, et plus il y reste, plus il se déprécie aux yeux des acheteurs. Un bien « qui traîne » éveille les soupçons, même si rien d’objectif ne le justifie.

J’ai en tête l’exemple d’une maison que des propriétaires espéraient vendre 3 millions d’euros, alors qu’elle valait raisonnablement entre 2,6 et 2,8 millions. Ils ont refusé une offre à 2,8 millions — pourtant déjà au prix. Cette maison n’est, à ce jour, toujours pas vendue. On dit souvent que la première offre est la bonne : c’est souvent le signe que le bien est au juste prix, au bon moment, pour le bon acheteur.

Vous envisagez de vendre à Bordeaux, sur le Bassin d’Arcachon ou à Cap Ferret ? Faisons ensemble une estimation honnête et réaliste de votre bien.